Un lote en la marina de Puerto Aventuras vale cuatro veces más que uno en el campo de golf. Lo dijo el fundador del desarrollo, Román Rivera Torres, en una entrevista con Oveja Negra publicada en abril de 2026: un lote en la marina lo vende a 800 el metro; uno en el golf, a 200. No lo cuenta como anécdota, sino como una de las lecciones que le dejó el proyecto: el frente de agua es lo que más valoriza un desarrollo así.
La diferencia no es estética. Es estructural. Y entenderla requiere conocer algo que conviene revisar antes de firmar: en un desarrollo cerrado con marina, el fideicomiso y la asociación de colonos son dos entidades distintas, con intereses que pueden coincidir o no.
Puerto Aventuras, el desarrollo ubicado entre Playa del Carmen y Tulum, tiene esa dinámica documentada en prensa local y en los estados financieros de su propia asociación de colonos. Lo que pasó ahí entre 2017 y 2024 es exactamente el tipo de cosa que conviene entender antes de comprar en cualquier desarrollo cerrado de la región.
Cómo funciona la propiedad en un desarrollo cerrado
Cuando alguien compra un inmueble en un desarrollo como Puerto Aventuras o Playacar, adquiere la propiedad de su lote o unidad. Pero no adquiere necesariamente el control de lo que hace que ese desarrollo funcione: los accesos, el agua, las amenidades, la marina o el campo de golf.
En muchos desarrollos de la Riviera Maya, esos elementos están en manos de dos estructuras paralelas.
La primera es el fideicomiso del desarrollo. Es la figura legal que administra los activos estratégicos: la infraestructura, las concesiones y en algunos casos las áreas comunes. El fiduciario, que administra el patrimonio, suele ser un banco; el fideicomitente, que aporta los bienes, es el desarrollador, y los fideicomisarios son quienes reciben los beneficios. El fideicomiso, o empresas que dependen de él, puede tener concesiones del agua, de la marina o de los accesos, que son independientes de la propiedad individual de cada residente.
La segunda es la asociación de colonos. Es la organización que representa a los propietarios, cobra las cuotas de mantenimiento y administra los servicios del día a día. Sus facultades dependen de sus estatutos y de lo que el fideicomiso le haya cedido o no.
Cuando las dos entidades están alineadas, el desarrollo funciona bien. Cuando no lo están, el comprador queda en medio.
El caso documentado de Puerto Aventuras
Puerto Aventuras empezó a construirse a finales de 1985 y abrió su primera etapa a mediados de 1988, sobre unas 320 hectáreas al norte de la caleta de Chakalal. La marina no estaba en el plan original: Rivera Torres le contó al periodista Fernando Martí que la idea se la sugirió su exsuegro. Según el mismo libro, la excavación de los canales empezó en octubre de 1987 con permisos para un banco de materiales, y el complejo tiene alrededor de 450 posiciones de atraque.
La marina opera con títulos de concesión federal a nombre de Operadora de Hoteles La Costa, S.A. de C.V., empresa que el Diario Oficial de la Federación describe como constituida en un 96% por el fideicomiso del desarrollo. El agua la presta Aguas del Caribe, la concesionaria del servicio. Según la prensa local, el fideicomiso ha tenido el control de la caseta de acceso al fraccionamiento.
La Asociación de Colonos de Puerto Aventuras A.C. representa a los propietarios. En su asamblea de marzo de 2025 se contaron 8,500 votos posibles, o "llaves", según Puerto Aventuras Living.
Las tensiones entre el fideicomiso y la asociación empezaron en 2017, por el control de la caseta de acceso, según La Pancarta de Quintana Roo.
El 17 de mayo de 2018, según Quinta Fuerza, un grupo tomó la caseta por la fuerza. La asociación lo describió como un "despojo violento" y en marzo de 2019 presentó una demanda penal. En noviembre de ese año, según Noticaribe, la asociación denunció que el desarrollador pretendía cobrar un "pasaporte" a más de 4 mil trabajadores para entrar al complejo. En 2020 la caseta seguía bajo control del fideicomiso por orden de un juez, según Quinta Fuerza.
El conflicto fue real, prolongado y documentado en prensa local durante varios años. No fue una disputa menor: era sobre quién controlaba el acceso a las propiedades de los residentes.
El 24 de junio de 2022, la asociación, el fideicomiso y PA Covenant A.C., la asociación civil que para entonces controlaba la caseta, firmaron un convenio. Los estados financieros de la asociación de colonos registran un traspaso de 5,982,344 pesos por parte de Covenant. Según Puerto Aventuras Living, PA Covenant cerró en diciembre de 2024.
Grupo Frisa, fundado en 1957 y cuyo consejo integra Gaspar Rivera Torres Prado, según su prospecto de 2017 en la BMV, aparece como accionista de control del fideicomiso, según Inmobiliare. El plan de inversión anunciado en octubre de 2025 fue de 4,300 millones de pesos según Newsday Caribe y de 4,600 millones según Inmobiliare.
Las preguntas que conviene hacer antes de firmar
El caso de Puerto Aventuras sirve de ejemplo, pero las preguntas aplican a cualquier desarrollo cerrado con fideicomiso y asociación de colonos. Conviene resolverlas con documentos en mano, no con promesas verbales.
¿Quién administra el desarrollo? ¿Es el fideicomiso, la asociación de colonos o una empresa operadora? ¿Qué facultades tiene cada uno y dónde están delimitadas?
¿Quién tiene las concesiones? El agua, la marina, los accesos y las áreas comunes pueden estar concesionadas a empresas privadas independientes de la asociación de colonos. Si el desarrollador es el concesionario, conviene entender qué pasa con esa concesión si el desarrollador cambia de manos o entra en conflicto con los residentes.
¿Qué dicen los estatutos de la asociación? No todos los desarrollos tienen estatutos actualizados y accesibles. Conviene revisar qué puede decidir la asamblea de colonos, cómo se votan las cuotas y qué mecanismos existen para resolver conflictos con el fideicomiso.
¿Cuál es el historial del desarrollador con los colonos? Un desarrollador con un historial de conflictos documentados con su propia asociación de colonos es una señal que conviene evaluar antes de comprar, no después.
¿Hay deudas o litigios pendientes entre el fideicomiso y la asociación? Un convenio reciente puede significar que el conflicto se resolvió, o puede significar que está en una pausa.
¿Qué activos están dentro del fideicomiso y cuáles son propios de cada residente? La marina, el campo de golf y el acceso pueden tener propietarios distintos al de los lotes o unidades. Entender esa estructura antes de comprar evita sorpresas después.
Por qué la marina vale más que el golf
Cuando Rivera Torres dice que un lote en la marina se vende a 800 el metro y uno en el golf a 200, está describiendo algo más que una preferencia estética.
El frente de agua en un desarrollo como Puerto Aventuras está ligado directamente al activo más valioso y más controlado del desarrollo: la marina. Quien tiene frente de marina tiene acceso directo al elemento que da identidad y escasez al desarrollo. Esa escasez no se puede replicar: no hay más marina de la que hay.
El frente al golf tiene valor, pero el golf puede cambiar de administrador, de calidad o de condiciones. La marina, mientras exista y funcione, mantiene su carácter de activo único.
Eso también explica por qué entender quién controla la marina es tan relevante antes de comprar un lote frente a ella. Si el control de ese activo está en disputa o puede cambiar, el valor que respaldaba la inversión puede cambiar con él.
Cómo lo revisamos en Reference
En Reference incorporamos este tipo de verificación como parte del proceso estándar antes de recomendar cualquier propiedad en un desarrollo cerrado.
No es burocracia. Es entender qué se está comprando realmente: no solo el lote o la unidad, sino la estructura legal que rodea al desarrollo, quién la controla y qué historial tiene.
Si estás evaluando una propiedad en Puerto Aventuras o en cualquier otro desarrollo cerrado de la Riviera Maya y quieres revisar estos elementos antes de decidir, con gusto lo hacemos.
Fuentes: Oveja Negra, entrevista con Román Rivera Torres, abril de 2026; Martí, Fernando, Fantasía de Banqueros, capítulo 28, "La fábrica de las ilusiones", PDF publicado por el Gobierno de Quintana Roo; SIPSE, 26 de julio de 2014; Diario Oficial de la Federación, título de concesión de la marina Puerto Aventuras II (2016); La Pancarta de Quintana Roo, 7 de agosto de 2021; Quinta Fuerza, 9 de septiembre de 2020; Noticaribe, 1 de noviembre de 2019; Asociación de Colonos de Puerto Aventuras, estados financieros al 31 de diciembre de 2024; Puerto Aventuras Living, 6 de abril de 2025; Inmobiliare, noviembre de 2025; Newsday Caribe, 20 de octubre de 2025; Grupo Frisa, prospecto en la BMV, 2017; grupofrisa.com.
Este artículo documenta hechos de conocimiento público con fuentes identificadas. No constituye asesoría legal ni opinión sobre el estado actual del desarrollo.
Equipo Reference Real Estate
📍 Playa del Carmen, Quintana Roo
referencerealestate.mx
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