Cada semana hablo con personas de Estados Unidos, Canadá y Europa que quieren comprar en la Riviera Maya. La zona les encanta, las propiedades les gustan, el estilo de vida los convence. La duda que siempre aparece es la misma: ¿puedo comprar aquí siendo extranjero?
La respuesta es sí, y el proceso es más sencillo de lo que parece.
Te lo explico como lo explico siempre con mis clientes: directo, sin tecnicismos innecesarios y con la información que realmente necesitas saber.
El fideicomiso: la figura que hace posible todo
México tiene una zona restringida que abarca los primeros 50 kilómetros desde la costa. En esta zona, los extranjeros adquieren propiedades a través de un fideicomiso bancario.
El fideicomiso es un contrato en el que un banco mexicano autorizado funge como titular legal de la propiedad, mientras tú eres el beneficiario con todos los derechos de uso, disfrute y disposición.
En términos prácticos: la propiedad es tuya. Puedes vivir ahí, remodelarla, rentarla, venderla y heredarla exactamente igual que un propietario mexicano. La diferencia está únicamente en la estructura legal del título.
¿Cuánto cuesta el fideicomiso?
Conviene separarlo en dos, porque una parte es tarifa oficial y la otra es cotización. El permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores cuesta 22,245 pesos en 2026, alrededor de 1,300 dólares, y es un costo fijo que no cambia con el valor de la propiedad. La comisión del banco por constituir el fideicomiso va de 500 a 1,000 dólares más IVA, y esa sí depende de la institución: los bancos no publican tarifario y la cotizan caso por caso.
La cuota anual de administración está entre 500 y 850 dólares al año, más IVA. Es el costo de mantener el fideicomiso activo con el banco. Los contratos suelen traer cláusulas de ajuste, así que pide por escrito cómo se actualiza antes de firmar.
Los bancos más utilizados en la Riviera Maya son BBVA, Banorte, Santander, Scotiabank y HSBC. Todos están autorizados y tienen experiencia con compradores internacionales. La diferencia entre ellos está principalmente en las tarifas que cotiza cada uno.
Desglosamos cada partida, con las fuentes oficiales y una tabla de presupuesto, en nuestro análisis de costos del fideicomiso en 2026.
El proceso paso a paso
El proceso completo tarda entre cuatro y ocho semanas desde que firmas la promesa de compra hasta que tienes tu escritura en mano.
El primer paso es el permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, que autoriza la operación. Tu notario lo gestiona por ti y tarda entre dos y cuatro semanas.
El segundo paso es elegir el banco fiduciario. Tu asesor o notario te puede orientar sobre cuál conviene según tu caso.
El tercer paso es la firma ante notario. El notario formaliza el contrato, lo inscribe en el Registro Público de la Propiedad y te entrega tu escritura.
Durante todo este proceso, tu asesor inmobiliario coordina cada parte. Así que en la práctica, tú tomas las decisiones importantes y tu equipo se encarga de los trámites.
¿Necesito estar en México para firmar?
No necesariamente. Puedes otorgar un poder notarial a tu abogado o asesor para que firme en tu representación. Muchos de mis clientes internacionales completan la operación sin hacer más de un viaje a México.
¿El proceso es igual para todas las nacionalidades?
Exactamente igual. Estadounidenses, canadienses, españoles, alemanes, franceses — todos siguen el mismo proceso. El sistema está diseñado para funcionar para cualquier extranjero, independientemente de su país de origen.
¿Qué pasa si el banco quiebra?
El fideicomiso es un patrimonio separado de los activos del banco. Ante cualquier eventualidad con el banco, el fideicomiso se transfiere automáticamente a otra institución autorizada. Los beneficiarios nunca pierden su propiedad.
¿Puedo rentar mi propiedad?
Sí, con total libertad. Puedes rentarla por temporadas en plataformas como Airbnb, por contratos de largo plazo o de la forma que mejor se adapte a tus planes. El dinero de la renta lo recibes tú directamente.
¿Puedo heredar la propiedad?
Sí. Designas beneficiarios directamente en el contrato de fideicomiso. Al momento de tu fallecimiento, los derechos se transfieren automáticamente a las personas que designaste, sin necesidad de un juicio de sucesión complicado en México.
Para cerrar
Comprar en la Riviera Maya siendo extranjero es un proceso bien establecido, respaldado por el marco legal mexicano y usado por miles de compradores internacionales cada año.
Lo más importante es tener al equipo correcto: un buen notario, un banco con experiencia y un asesor que conozca el proceso de primera mano.
Si tienes dudas específicas sobre tu caso, con gusto las resolvemos juntos. Cada situación es diferente y me gusta entender bien qué necesita cada persona antes de dar cualquier recomendación.
Nat Vázquez Asesora inmobiliaria · Reference Real Estate 📍 Playa del Carmen, Quintana Roo 📱 +52 (984) 195-0103
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